11 maddelik kentsel dönüþüm düzenlemesi teklifi TBMM'de kabul edildi

Kentsel dönüþüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altýndaki Alanlarýn Dönüþtürülmesi Hakkýnda Kanun ile Bazý Kanunlarda ve 375 sayýlý Kanun Hükmünde Kararnamede Deðiþiklik Yapýlmasýna Dair Kanun Teklifi"nin birinci bölümünde yer alan 11 madde kabul edildi.

Teklifle, 6 Þubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraþ merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluþan hasarlarla baðlantýlý olmasý kaydýyla, hak sahipliðine iliþkin iþlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarýna dayalý olarak tesis edilen idari iþlemlere karþý açýlan iptal davalarýnda yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargý süreçlerinin hýzlandýrýlmasý amaçlanýyor.

Buna göre, 10 gün içinde ilk inceleme yapýlacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliðe çýkarýlacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliðinden itibaren 15 gün olacak; bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatýlabilecek. Savunmanýn verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiþ sayýlacak.

Yürütmenin durdurulmasý talebine iliþkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

Keþif ve bilirkiþi incelemesi yapýlmasý gereken hallerde, dosyanýn tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keþif yapýlacak. Taraflarýn hak ve menfaatlerinin korunmasý bakýmýndan zorunluluk bulunan hallerde keþif ve bilirkiþi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapýlabilecek. Bilirkiþi raporlarý 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkiþilere ve bilirkiþi raporlarýna, raporun tebliðinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.

Duruþma yapýlmasý, taraflarýn istemine ve mahkemenin kararýna baðlý olacak. Duruþma davetiyeleri, duruþma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek.

Bu davalar dosyanýn tekemmülünden veya ara karar, keþif, bilirkiþi incelemesi ya da duruþma yapýlmasý gereken hallerde bunlarýn tamamlanmasýndan itibaren en geç 15 gün içinde karara baðlanacak.

Verilen nihai kararlara karþý teblið tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna baþvurulabilecek. Ýstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve tebliðe çýkarýlacak. Ýstinaf dilekçelerine cevap verme süresi 15 gün olacak.

Ýstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara baðlanacak.

Tam yargý davalarýyla bu madde kapsamýndaki iptal davalarý birlikte görülemeyecek. Bu maddenin yürürlüðe girdiði tarihten önce birlikte açýlmýþ olan iptal ve tam yargý davalarý ayrýlacak ve bu davalar bulunduðu aþamadan itibaren görülmeye devam edilecek.

Düzenlemenin yürürlüðe girdiði tarihten önce açýlmýþ olan davalar hakkýnda da bu madde hükümleri bulunduðu aþamadan itibaren uygulanacak.

Buna göre iþlemeye baþlamýþ olan savunma verme süresi, bilirkiþi raporuna itiraz süresi, istinaf baþvuru süresi ve istinaf dilekçesine cevap verme süresi deðiþmeyecek.

REZERV YAPI ALANLARI YENÝDEN TANIMLANIYOR

Teklifle, dýþ finansman imkanlarýnýn Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýna, krediye iliþkin anlaþmadaki amaca sadýk kalýnarak kullandýrýlmasýný saðlamak üzere düzenleme de yapýlýyor. Kamu Finansmaný ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkýnda Kanun'un "dýþ borcun tahsisi" tanýmýna "Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýna" ibaresi ekleniyor.

Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðý, özel bütçeli idare olarak teþkilatlandýrýlýyor. Dünya Bankasý tarafýndan finanse edilen kredinin Kentsel Dönüþüm Baþkanlýða tahsisli olarak kullandýrýlmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapýlýyor.

Afet Riski Altýndaki Alanlarýn Dönüþtürülmesi Hakkýnda Kanun'daki "rezerv yapý alaný" tanýmýnda deðiþikliðe gidiliyor. Rezerv yapý alaný tanýmýnda yer alan "yeni yerleþim alaný olarak" ibaresi metinden çýkarýlýyor. Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açýlan davalarda, herhangi bir taþýnmazýn rezerv yapý alaný olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dýþýnda olmasý gerektiði yönünde deðerlendirme yapýlarak hüküm kurulduðu, yerleþim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapý alaný olarak belirlenmesinin mümkün olmasýnýn amaçlandýðý belirtildi.

Riskli yapý tespiti ve Hazine taþýnmazlarýnýn deðerlendirilmek üzere Bakanlýða tahsisine iliþkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnca kullanýlmasýný saðlamak üzere deðiþiklik yapýlýyor.

Riskli yapý tespiti Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðý veya idarece resen yapýlabilecek. Uygulamada bazý maliklerce veya kiracýlarca riskli yapý tespiti yapýlmasýnýn engellendiði ve kendi baðýmsýz birimlerinden tespit için numune alýnmasýna müsaade edilmediði görüldüðünden, riskli yapý tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafýndan verilecek yazýlý izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalý kapýlar veya alanlarýn açtýrýlmasý suretiyle yapýlabilmesine imkan saðlanacak.

Riskli yapý tespitine iliþkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapýya asýlacak, maliklere e-Devlet Kapýsý üzerinden bildirim yapýlacak ve ilgili muhtarlýkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite iliþkin bilgileri ihtiva eden tutanaðýn muhtarlýkta yapýlacak ilanýn son günü hak sahiplerine teblið edilmiþ sayýlacak.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kiþilerince mülkiyetlerindeki taþýnmazlarýn rezerv yapý alaný olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taþýnmazlarýn yapýlaþmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30'unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya ayný miktarýn deðerinin dönüþüm projeleri özel hesabýna gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýna verilmesi gerekecek.

KOLLUK KUVVETÝ MARÝFETÝYLE TAHLÝYE

Alanlarda uygulama süresince imar ve yapýlaþma haklarýnýn kýsýtlanmasý ve alandaki yapýlara verilen elektrik, su ve doðal gaz gibi hizmetlerin durdurulmasý konularýnda Bakanlýða verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnca kullanýlacak.

Ýstanbul'da dönüþümü hýzlandýrmak için baþlatýlan "yarýsý bizden" kampanyasýnýn uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapým için mali yardým yapýlabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapýlýyor.

Riskli yapýlarýn yýktýrýlmasý konusunda Bakanlýða verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnca kullanýlacak.

Riskli yapýlarýn yýktýrýlmasý için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Kanun kapsamýndaki yapýlarýn tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafýndan verilecek yazýlý izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapýlacak.

Baþkanlýk veya idare tarafýndan yapýlan veya yaptýrýlan riskli yapý tespit, tahliye ve yýktýrma masraflarý, hisseleri oranýnda maliklerden tahsil edilecek.

Kanun kapsamýndaki yapýlarýn tahliyesine ve yýktýrýlmasýna iliþkin olarak ayni ve þahsi hak sahiplerine yapýlacak tebligat, tahliye ve yýktýrmaya iliþkin tutanaðýn yapýya asýlmasý, maliklere e-Devlet Kapýsý üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlýkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapýlacak. Tahliye ve yýktýrmaya iliþkin iþlem, muhtarlýkta yapýlan ilanýn son günü ayni ve þahsi hak sahiplerine teblið edilmiþ sayýlacak.

SALT ÇOÐUNLUK ÝLE KARAR ALINACAK

Kentsel dönüþümlerde, yapý ruhsatý alýnmasý da dahil olmak üzere tüm iþ ve iþlemler, hisseleri oranýnda maliklerin salt çoðunluðu ile aldýðý karara istinaden yapýlabilecek.

Salt çoðunluk ile karar alan malikler tarafýndan, alýnan karar ile anlaþma þartlarýný ihtiva eden teklifin salt çoðunlukla alýnan karara katýlmayan maliklere, noter vasýtasýyla veya ilgili muhtarlýkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Satýþ iþleminin satýþ bedelinin eksik hesaplandýðý gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satýþ bedeli ile yargý kararýnda belirtilen þekilde hesaplanacak bedel arasýndaki fark, hisseyi satýn alan malik tarafýndan hissesi satýlan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek baðýmsýz bölümler için hak sahibinin borçlanmasýnýn gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmamasý durumunda, hak sahibi adýna isabet eden baðýmsýz birimin tapuda hak sahibi ile Baþkanlýk adýna paylý mülkiyet esaslarýna göre tescil edilmesi mümkün olduðundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayýtlý ikamet edebileceði konut nitelikli baþka bir gayrimenkulü yok ise bu baðýmsýz bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise iþlem yapýldýðý tarihteki eþine oturma hakký tanýnacak.

ARSA HALÝNE GELEN TAÞINMAZDA ORTAKLIÐIN GÝDERÝLMESÝ ÝÇÝN DAVA AÇILABÝLECEK

Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýna devredilen Hazine taþýnmazlarý; Bakanlýðýn baðlý, ilgili ve iliþkili kurum ve kuruluþlarý ile bunlarýn iþtiraklerine, belediyelere ve bunlarýn þirketlerine, kamu kurum ve kuruluþlarý ile kamu kurumu niteliðindeki meslek kuruluþlarýna, belediye ve mücavir alan sýnýrlarý içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden önce üzerinde yapýlanma olan taþýnmazlarýn öncelikle yapý sahipleri ile bunlarýn kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapýlmak üzere bu amaçla kurulmuþ kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50'sinden az olmamasý kaydýyla Baþkanlýkça belirlenecek bedel üzerinden doðrudan satýlabilecek veya Baþkanlýkça belirlenecek bedel üzerinden doðrudan kiralanabilecek.

Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnýn ön alým hakký, baþkanlýðýn veya Hazinenin kanun kapsamýndaki taþýnmazlarda paydaþ olup olmadýðý ile bu taþýnmazlarda paylý veya müstakil mülkiyet olup olmadýðýna bakýlmaksýzýn, bu taþýnmazlarýn tamamen veya kýsmen alanda veya parselde malik olanlar dýþýndaki üçüncü kiþilere satýþý durumunda kullanýlacak.

Kanun kapsamýndaki alanlar ve parsellere iliþkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planlarý, ilgili Çevre, Þehircilik ve Ýklim Deðiþikliði Ýl Müdürlüðünde 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Þehircilik ve Ýklim Deðiþikliði Ýl Müdürlüðüne yapýlacak ve itirazlar bakanlýkça 5 gün içinde deðerlendirilecek. Ýtirazlarýn reddedilmesi halinde, planlar baþkaca bir onay iþlemine gerek kalmaksýzýn ret kararý tarihinde kesinleþecek.

Düzenleme kapsamýndaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alýnmasý ve uygulamalarýn yürütülmesi konularýnda Baþkanlýkça lisanslandýrýlacak kuruluþlar faaliyet gösterebilecek.

Düzenleme kapsamýndaki yapýlarýn yýktýrýlmasýndan sonra arsa haline gelen taþýnmazda ortaklýðýn giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açýlabilecek. Ancak ortaklýðýn giderilmesi için dava açýlmýþ olmasý, bu düzenleme kapsamýnda hisseleri oranýnda paydaþlarýn salt çoðunluðu ile karar alýnmasýna ve bu karara göre iþlem yapýlmasýna engel teþkil etmeyecek.

Teklifle, Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðý yönetici kadrolarýnýn mali ve özlük haklarý da düzenleniyor.

Teklife göre riskli yapý tespiti, Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafýndan verilecek yazýlý izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapýlabilecek.

Verilen sürede yapýlarýn tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafýndan verilecek yazýlý izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yýktýrmaya yönelik iþ ve iþlemler, Kentsel Dönüþüm Baþkanlýðýnca yapýlabilecek.

Hak sahipliði çalýþmalarý, hak sahibinin mevcut taþýnmazýnýn deðeri ile yeni yapýda hak sahibine verilecek konut veya iþ yerinin deðeri gözetilerek veya Baþkanlýkça karar alýnmasý halinde kat karþýlýðý, hasýlat paylaþýmý ve benzeri usullerle yürütülecek.

Hak sahibinin borçlanmasýnýn gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleþme yapýlacak ve borçlanma bedelinin tamamý ödenmeden tapuda devredilemeyecek.