GEÇEN hafta konut sektöründe ‘Balon’ tartýþmalarýný gündeme getirmiþtik.
Bu hafta ki yazýmda da bu konu ve sektör ile ilgili deðerlendirmelere devam etmek istiyorum. Çünkü inþaat sektörü önümüzdeki dönemlerde kentsel dönüþüm çalýþmalarýnýn da hýz kazanmasý ile daha çok gündeme gelecektir.
Mevcut ekonomik tablo, küresel geliþmeler ve alým gücüne göre talebi sýnýrlayan onlarca etkenleri sýralamak mümkün. Bu aþamada talebi sýnýrlayan þartlar açýsýndan bakarsak konutta bir balon olduðu anlayýþýna katýlmýyorum. Konut arzýnda bir balondan tam olarak bahsedilemese de 10 bin dolar çizgisinde kalan orta gelir tuzaðýna düþme tehlikesinde olan Türk halký için konutta bir köpük fiyat olgusu ile karþý karþýya olduðumuzu söyleyebilirim. Asýl tehlikeyi ve tehdidi ise orta gelir tuzaðýndan kalmak olarak görüyorum. Orta gelir tuzaðýnda kalan orta sýnýfýn, istenilen artýþý gösteremeyen hane halký gelirine göre orantýsýz artan maliyetler nedeniyle alým gücünün olumsuz etkilenmesinin sektöre yansýmalarýnýn doðuracaðý sonuçlarý daha önemli buluyorum. Ortalama 250 bin TL’ye aldýðýnýz bir konutun aylýk kredi maliyetlerinin orta gelir tuzaðýna yani kiþi baþý 10 bin dolar olan bir ailenin ödeme ihtimallerini düþünürseniz iç talepte yaþanan daralmalarý daha iyi analiz etme imkanýna sahip oluruz.
Aslýnda bu birazda gelir eþitsizliði ile yakýndan ilgilidir. Çünkü milli gelirde yükseliþ eðilimi devam ediyor. Diðer taraftan orta gelir kuþaðýnda sýkýþmýþlýðýn sektörde bir “Balon”
tehdidinden çok “Köpük” riskinin sektörü daha fazla etkileyeceðini düþünüyorum. Bu nedenle de eðer konutta bir balon oluþacaksa bunun artan maliyet köpüðüne baðlý olacaðý inancýný taþýyorum. Nitekim geçen hafta konuyu dile getirmemden sonra açýklanan rakamlara bakýldýðýnda; küresel ev fiyatlarý Endeksi’ne göre Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarýnda son bir yýlda yüzde 13,3 ortalama ile dünyada en çok artýþýn yaþandýðý dördüncü ülke olduk. Geliþmiþ ülkeler dahi Türkiye’nin çok gerisinde kaldý.
Gelir seviyesinin kýsa vadede yükselmeyeceðini ve faizlerin de hala umut olmaktan uzak olduðunu kabul edersek konut fiyatlarýnda ki köpüðün daha da artmasý da son derece zor görünüyor. Çünkü gelinen aþama da konutta alým gücü oranýna karþýn, maliyetlerde orantýsýz bir köpük fiyat yükseltisi olduðuna inanýyorum.
Kabul etmek gerekir ki inþaat sektöründe belirli segmentlerde arz sýkýþmasý varken, diðer segmentler de ise yüksek oranda arz açýðý vardýr. Türkiye’de belirli segmentlerde ciddi oranda konut açýðý bulunmaktadýr. Ancak asýl sorun bu talebe sahip olan insanlarýn satýn alma gücünün yeterli olmamasýdýr. Bu nedenle iç talebi canlandýrmanýn en büyük yollarýndan birisi faizleri düþürmektir. Alt segmentlerde Türkiye’nin büyük bir konut açýðý söz konusudur. Ancak burada bankalarýn ve devletin kolaylaþtýrýcý olma konusunda daha büyük roller üstlenmesine ihtiyaç vardýr.
