Ekonominin lokomotif sektörlerinden inþaat, geçen yýl yaþanan daralmadan etkilenirken uzun süredir beklediði yasalarýn arka arkaya ve kentsel dönüþümün itici gücüyle 2013’e büyük umutlarla girmiþti. Belki bu durum sektör için büyümenin itici gücü olmaya devam edecektir. Ýzmir’de konut ucuz mu, pahalý mý? Ýzmir’de konut fiyatlarý düþer mi? Kentsel dönüþüm fiyatlarý nasýl etkiler?
Bu konuda birbirinden farklý iki görüþ var. Bir görüþ kentsel dönüþümün baþlamasýyla birlikte fiyatlarda düþme olacaðýný iddia ederken, bir baþka görüþte fiyatlarda artýþ olacaðýný bekliyor. Ben fiyatlarda düþüþ olacaðý görüþüne daha yakýným, ama bu konuda fotoðrafa bir bütün olarak bakmak da bizi yanýltabilir. Mesela kentsel dönüþüm sonrasý bazý bölgelerde veya bazý konut segmentlerinde düþüþ olmasý muhtemeldir, ama genel eðilime bakýlýrsa aðýrlýklý tez düþüþ olacaðý yönündedir. Türkiye’deki konut arzý talebin üzerinde deðildir, ancak orta-üst ve üst gelir segmentlerde de arz fazlalýðý olduðu bilinmektedir. Konut arzýnda üretim daha çok orta ve alt gelir grubu için oluþan ihtiyaçtýr. Bunun için ise inþaat maliyetlerinin yeniden düþünülmesi ve finansal mekanizmalarýn gözden geçirilmesi gereklidir. Bu saðlanýr ve birim maliyetler düþürülürse konut açýðý yoðun olan kesimin konut sahibi olmasý kolaylaþacaktýr. Özel sektörün düþük maliyetli konut üretebilmesi için devlet teþviki þart. Hatta devlet bu konuda öncülük ederek düþük maliyetli üretimi ve satýþý teþvik etmek için çeþitli adýmlar atmalýdýr.
Konut fiyatlarýnda ABD’yi geçtik
Çünkü Türkiye konut fiyatýnda Amerika’yý geçmiþ durumda. Türkiye’de konut fiyatlarý sürekli dikey yükseliyor. Bankalarda konut kredileri cazip hale geldi ama konut fiyatlarý cazip olmaktan çýktý. Örneklere bakarsak Türkiye’de büyükþehirlerde kenar semtlerde dahi bazý projelerde; 1+1 daireler 400 bin lirayý bulan fiyatlarla sunuluyor. Ýstanbul’un dýþýnda semtlerde ortalama bir projede fiyatlar; 1+1 ya da 2+1 için 200 bin liradan baþlayýp, 450 bin liraya kadar çýkýyor. Yaþanan krizin ardýndan, ABD’nin en gözde turizm merkezlerinden Miami’deki villalarýn fiyatlarý ise Ýstanbul’daki sýradan bir projedeki 1+1 ya da 2+1 konutlardan daha ucuz hale geldi. Miami’de kent merkezine 25 dakika uzaklýktaki 5 oda, 2 salonlu bir villanýn fiyatý ise 89 bin dolar. Yüzme havuzu ve saunasý da bulunan villayý peþin parayla almak isteyenlere de yüzde 10 indirim yapýlýyor. Kredi kullanmak isteyenler için ise faiz oraný, bizim bankalarýn uyguladýðýnýn yarýsýný ancak buluyor.
En pahalý ikinci kent: ÝZMÝR
Ýzmir’de de konut fiyatlarý Amerika’yý geçmiþ durumda. Konut satýþ fiyatlarýna baktýðýmýzda Ýzmir, Ýstanbul’dan sonra ikinci yüksek deðerde konut fiyatlarýna sahip bir kent oldu. Ýzmir daha önce de metrekare baþýna yüzde 2.11’lik deðer artýþýyla ikinci el konut satýþ fiyatlarýnýn en fazla yükselerek liderlik koltuðuna oturmuþtu. Öyle görülüyor ki Ýzmir konut fiyatlarýnýn yüksekliði konusunda Ýstanbul’dan hemen sonra gelirken diðer ekonomik göstergelerde geride kaldýðý bütün illeri geçmiþ görünüyor.
Ýzmir’de orta ve üst segmente konut üretiminde çok sayýda proje halen devam ediyor. Konut stoklarý da bu projelerin üretim sýnýflarýnda yaþanýyor. Bu durum sadece Ýzmir için deðil, Ýstanbul ve Ankara gibi büyükþehirler içinde geçerli bir durum. Kentsel dönüþümle birlikte Türkiye genelinde yaklaþýk 7-8 milyon konutun yenilenmesinden bahsediliyor. Kuþkusuz bu uzun yýllara yayýlacak bir süreçtir. Kentsel dönüþümün ve burada yapýlacak olan binalarýn þehrin genelinde ev fiyatlarýnýn yükselmesine engel olacaðýný hatta düþüreceðine inanýyorum. Kentsel dönüþüm konut fiyatlarýnda ki yükseliþ trendini durdurabilir. Hatta düþüþler meydana gelebilir. Bir yanda konut fazlalýðý, diðer yanda kentsel dönüþümle ortaya çýkacak tabloya bakarak ben konut fiyatlarýnýn kýsa vade de olmasa da, düþüþ eðiliminde olacaðý kanaatindeyim. Kentsel dönüþümde yavaþta olsa ilerliyor. Kentsel dönüþümün hýzlanmasý ile bu sektörde hareketlilikte artacaktýr. Buna paralel olarak konut fiyatlarýnda düþüþ öngörülebilir. Tabi döviz ve faiz baþta olmak üzere makro ekonomik geliþmelerde yaþanabilecek beklenmedik durumlar bizim söylediklerimizin dýþýndadýr. Her þey normal seyrinde devam eder, kentsel dönüþüm hýzlanýr, konut stoklarý artarsa, fiyatlarýnda düþmesi kaçýnýlmazdýr.
