Yerel seçimler yaklaþýrken bu konudaki tartýþmalar tabii ki yalnýzca adaylarýn isimleri ve buna baðlý kýsýr siyasi çekiþmeler üzerinden olmamalý...
Bu alanda devasa, gözden kaçýrmamamýz gereken bir ekonomi var. Ýþte hemen en güncel olandan baþlayalým; Emlak Konut Gayrimenkul Yatýrým Ortaklýðý’nýn ikinci halka arzý gerçekleþiyor. TOKÝ’nin iþtiraklerinden olan Emlak Konut’a olan talep ilgi çekici; 3. 25 milyar TL hisse satýþýna yaklaþýk 2.5 kat talep geldi. Bu talebin yüzde 80’inin yabancý yatýrýmcýlar, özellikle ABD ve Ýngiltere aðýrlýklý olmasý da çok dikkate deðer... Emlak Konut GYO’nun TOKÝ ile gerçekleþtirdiði projeler, ilgili büyükþehir belediyelerinin katkýsý ve þehirleþme-imar planlarý çerçevesinde oluyor.
Dolayýsýyla Emlak Konut gibi bir kuruma yoðun uluslararasý talebin iki önemli nedeni var; birincisi bu alanda, Türkiye’de, dünya ortalamasýnýn çok üzerinde bir toprak rantý ekonomisi var; ikincisi Türkiye’de, özellikle kamu ve yerel yönetimlerin oluþturacaklarý çok büyük bir yapý endüstrisi doðuyor.
Kentsel dönüþüm bunun yalnýz tuzu-biberidir. Geçenlerde þöyle bir tespit okumuþtum; ‘Hazine’ye ait atýl arazilerin yüzde 20’sinin ekonomiye kazandýrýlmasý durumunda kiþi baþýna düþen milli gelir 30 bin dolara çýkar.’ Bunu söyleyen bir kamu görevlisiydi, bu hesabý nasýl yaptýðýný bilmiyorum ama doðru olduðunu varsayalým. Evet, teorik olarak böyle bir durumda kiþi baþýna düþen milli gelir, ranta baðlý olarak hýzla yukarý çýkar ama ayný oranda da gelir daðýlýmý bozulur.
Türkiye’nin sahibi kim?
Ýþte bu, Türkiye’nin en büyük sorunlarýndan birisidir. Hazine, Türkiye’nin sahibi gözüküyor bu durum merkezi yönetimin eline çok büyük bir ekonomik rant alaný verdiði gibi, bu rant seçilmiþ iradenin deðil, bürokrasinin insafýna býrakýlýyor(du). Dolayýsýyla bu bürokrasi, istediði zaman istediði zengini, toprak rantý üzerinden ortaya çýkarabilirdi. Þimdi Maliye Bakanlýðý, tarým arazileri için önemli bir uygulama baþlattý. Hazine arazisi üzerinde tarým yapanlar Nisan 2014’te kadar baþvurarak rayiç bedelin yarýsýný ödeyerek bunlarý satýn alabiliyor.
Ancak bu olumlu ama yeterli deðil, büyük þehirlerin geliþme yönlerine baðlý araziler büyük rant kaynaðý hâlâ.
Türkiye’de þu an bu Hazine arazileri, aðýrlýklý olarak, TOKÝ, Emlak Konut, yerel yönetimlerin iþtirakleri gibi kamu ve çoðunluðu kamu üzerinde olan kurumlar tarafýndan deðerlendiriliyor. Ancak bu kurumlar, zarar etmemek ve piyasa koþullarýnda ayakta kalýp sürekliliði saðlamak için hem iç piyasayý hem de küresel piyasalarý, fiyat düzeylerini takip etmek zorundalar.
Konut sektöründe fiyat-talep dengesi
Bunun dýþýnda bu kurumlarýn, büyük inþaat firmalarýyla yaptýklarý ortak projeler, toprak rantýnýn yanýna bir de marka rantýný koyuyor. Bu durumda, özellikle þu dönemde, dünya fiyatlarýndan yukarý doðru ayrýlan bir asimetri görüyoruz.
Bu asimetrik ve þiþkin fiyatlarýn sýnýrý ise Türkiye’deki üst gelir dilimindekilerin doygunluk düzeyi, faiz ve küresel fiyat oranlarý... Ben özellikle Ýstanbul’da burada fiyat sýnýrýna geldiðimizi hatta bazý projelerde ve bölgelerde aþýrý fiyatlama olduðunu ve buna baðlý olarak da bazý firmalarýn maket satýþýnýn -ne yazýk ki- reel satýþlarýnýn önüne geçtiðini ve bunun da bir saadet zinciri oluþturma riskini taþýdýðýný düþünüyorum.
Neyse buraya dikkatinizi çekeyim ve asýl anlatmak istediðime geleyim. Türkiye’nin Hazine’nin elindeki toprak zenginliðinin, aðýrlýklý olarak, yukarýda anlattýðým þekilde deðerlendirilmesinin bir sýnýrý var tabii ki... Ama bu sýnýrý daha fazla demokratik yerel yönetimlere dayalý, kamusal alan oluþturarak geniþletmeliyiz. Bunu bir yerel yönetim örneði ile anlatayým:
Þehremini Ali Haydar Bey’in Ankara’sý
Bugünkü baþkent Ankara’nýn en önemli kurucularýndan birisi 1924 yýlýnda Ankara þehreminliðine atanan Ali Haydar Bey’dir. Ali Haydar Bey, baþkent Ankara’nýn yüzünü Batý’ya (hem sembolik olarak hem de fiziki olarak) dönerek geliþeceðini keþfetmiþti. Þehir, güneybatý yönüne, silah, tuðla, inþaat malzemesi, çimento fabrikalarý ve bu alanlarda kümelenme yaparak büyüdü. Bunda da Ali Haydar Bey’in öngörüsünün ve katkýsýnýn payý büyük oldu. Tabii ki o yýllarda Anadolu yüzünü Batý’ya dönüyordu. Þehirler Batý yönüne geliþiyor; rant alanlarý burada ortaya çýkýyordu. Þimdi siz Esenboða’da uçaktan inin Çubuk yönüne-yani doðu ve kuzeye- gidin çorak araziler görürsünüz. Ali Haydar Beyin Ankara’sý elektrik ve havagazý, demiryolu hizmetlerini de batýya doðru götürdü. Ankara, adeta ekonomik olarak baþkenti Ýstanbul ilan ederek geliþti. Bu ülkenin en büyük holdingi Ankara’lý oldu, devletin kollarýnda büyüdü ama þimdi Ýstanbul sermayesinin aðababasý diye anýlýyor.
Geleceði anlatan bir örnek: Çubuk Belediyesi
Tam þimdi yüzünü yalnýz Batý’ya dönen, merkeziyetçi-bürokratik vesayetçi bir Türkiye’den hem batýya hem doðuya bakan, yerel yönetimlerin ve demokrasinin güçlendiði, zenginliklerin paylaþýldýðý, devletin deðil ama kamunun etkin olduðu bir Türkiye’ye geçmek istiyoruz. Ýþte bunun ilk örneðini yine Ankara’da görüyoruz. Þehir, tam þimdi, Esenboða’nýn doðusuna ve kuzeyine doðru, yani kendi doðusuna Çubuk’tan baþlamak üzere geliþiyor. Burada Çubuk Belediyesi, týpký 1924’deki, Ali Haydar Beyi’in belediyesi gibi öncü bir rol oynuyor. Çubuk Belediye’si, üniversitelere geniþ imkanlar saðlayarak kapýlarýný açýyor.
1924Ankara’sý nasýl silah ve inþaat sanayi üzerine bir geliþmeyi batýya doðru kurduysa þimdinin Ankara’sý da bilgi toplumuna dayalý bir geliþmeyi kendi doðusuna doðru geliþerek kuracak ve yüzünü batýyla beraber doðuya da dönecek. Bunun için Çubuk Belediyesi, çevreci bir sanayi kadar, hatta ondan daha fazla, üniversitelere ve vakýf ekonomisine önem veriyor. Bu alanda gerekli teþvik ve yatýrýmlarý yapýyor.
Tam bu örnekten yola çýkarak þunu da söyleyelim; yerel yönetimler ve bu yönetimlerin demokrasisi, önümüzdeki dönemde, vakýf ekonomisi ile birleþerek öne çýkmalýdýr. Hazine arazileri, yerel yönetimler ve demokratik, geniþ katýlýmlý kamu vakýflarýna devredilmelidir. Bu adým, Türkiye’yi bilgi toplumuna götürecek yolun önündeki en büyük barajý yýkar-yani toprak rantýna baðlý soygun sistemini bitirir- demokratikleþmenin de kalýcýlaþmasýný saðlar.
AK Parti iktidarý ve onun yerel yönetimleri bunu yapmalýdýr, ki yukarýda verdiðimiz Çubuk Belediyesi örneðinde görüldüðü gibi, bunun uygulamalarý baþlamýþtýr.
